Срок экономической жизни. Срок физической жизни Оставшимся сроком экономической жизни здания

С точки зрения функциональной эксплуатации объектов недвижимости принято выделять несколько видов сроков жизни. Есть сроки экономической жизни, которые определяют конкретный промежуток времени, в который недвижимость может быть использована в качестве источника прибыли. Такие сроки заканчиваются, когда улучшения, производимые на объекте, заканчивают делать вклад в стоимость здания. Существует собственно время жизни объекта недвижимости, то есть такой промежуток времени, когда здание существует и пригодно для жизни или работы. В типичном сроке физической жизни , который определяется различными нормативными актами, различают следующие подвиды сроков. Эффективный возраст , в котором отражается возраст объекта, зависящий от экстерьера и технических характеристик. Хронологический возраст , который соответствует времени нахождения здания в эксплуатации. Оставшийся срок экономической жизни , который используется с целью оценки здания оценщиком, исчисляется периодом от даты самого оценивания до конца экономической жизни здания.

Функциональное устаревание здания состоит в том, что здание перестает соответствовать стандартам современности – устаревшая архитектура здания, неудобства планировки, инженерное обеспечение. Такой износ обуславливается прогрессом в науке и технике в области архитектуры и строительных технологий. Другим названием функционального износа является моральный износ , который, как и износ физический, является устранимым или неустранимым. Экономическим износом здания называется понижение стоимости из-за отрицательного изменения его внешней среды, которое обусловлено экономическими, политическими или другими причинами. Например, в районе, где расположен объект, наметилась стойкая тенденция к упадку, или изменилось налогообложение, страхование, произошли изменения на рынке труда, туризма, образования и т.д. Экономический износ еще называется износом внешнего воздействия. На степень внешнего износа может существенно повлиять непосредственное соседство с малопривлекательными природными или искусственными объектами: болотами, очистными сооружениями, ресторанами, танцплощадками, бензоколонками, железнодорожными станциями и вокзалами, промышленными предприятиями. Экономический износ объекта недвижимости следует считать необратимым, поскольку стоимость затрат, которая должна быть направлена на ликвидацию внешних факторов, несоизмеримо высокая.

Измерить износ внешнего воздействия можно анализом парных продаж, который представляет собой продажу на рынке недвижимого имущества двух сопоставимых объектов, одного с признаками внешнего износа, а другого – без них. Разница в цене и позволит сделать выводы о величине износа анализируемого объекта.

Срок жизни недвижимого имущества определяется целым рядом факторов. Дома стареют постепенно, в них с течением времени наступает та минута, с которой жить становится опасно для жизни. Учитывая современные темпы и качество строительства, и относительно молодой дом может стать проблемным, если вследствие каких-либо причин произошло резкое ухудшение его технического состояния, например, растрескались стены, произошла деформация фундамента, перекосились дверные коробки. Если в доме обнаружены такие признаки, то жильцы немедленно отселяются. Все вопросы, касающиеся ветхого и аварийного жилья, регулируются Положением, утвержденным Постановлением Государственной Думы Правительства России от 28.01.2006г. В Положении определяются требования к помещениям, предназначенным для жизни людей. Все помещения, предназначенные для проживания в них людей, должны быть размещены в домах, находящихся на территории жилого строительства, которое определяется планом системного зонирования. Жилье должно быть обеспечено соответствующими коммуникациями, такими как: электрическое освещение, хозяйственно-питьевое и снабжение горячей водой, отопление, вентиляция, а там где предусмотрено – газ. Тем не менее, в одноэтажных или двухэтажных домах с отсутствием централизованной инженерной сети, возможно отсутствие как водопроводной системы, так и канализации.

Все инженерные системы должны всегда соответствовать нормам санитарной и эпидемиологической безопасности. Климат в помещениях, где проживают люди, должен соответствовать нормативам. Допустимой относительной влажностью является влажность не более пятидесяти пяти процентов. А в отапливаемом помещении воздух должен иметь нормальную температуру в восемнадцать градусов по Цельсию. Жилые помещения должны быть надежно защищены от влаги, такой как талая, дождевая или грунтовая, и от утечек из коммуникационных систем. Размещение уборной, ванной комнаты, душевой кабины или кухни над жилыми комнатами запрещено. Жилые комнаты и кухонные помещения должны обязательно иметь окна. Для вспомогательных или бытовых помещений соблюдение этого требования не обязательно. Жилое помещение запрещается располагать в подвальных или цокольных этажах. Дома выше пяти этажей обязательно должны быть оснащены безопасным лифтом.

Дом признают неприспособленным для жилья, если он расположен в зонах возможного оползня или селевого потока, снежной лавины, а также в местности, которая регулярно заливается паводковыми водами. Многоквартирный дом, находящийся в подобной зоне считается аварийным и подлежащим сносу. Аварийным признают дом с заметными деформациями фундамента, несущих стен, что подтверждает исчерпание несущей способности подобного сооружения и явной опасности его разрушения. Таким образом, многоквартирный жилой дом обязаны признать аварийным, в случае нанесения ему ущерба в виде пожара, аварии, взрыва, землетрясения, неравномерной просадки грунтов и многими другими явлениями. Но признание дома аварийным возможно только при условии, что дом технически не поддается восстановлению или в случае экономической нецелесообразности. Жилье, расположенное вблизи от оживленных магистралей, внутри которого зафиксировано превышение уровня шума, также признают полностью непригодным. К тому же и агрессивная окружающая среда иногда является веской причиной, по которой жизнь людей в определенном месте становится опасной.

Нашли ошибку в статье?

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью ивещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)

Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

При оценке степени износа используются следующие термины.

Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.

Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.

Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.

На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.

Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:

И = ЭВ

ЭВ - эффективный возраст;

ВС - восстановительная стоимость объекта;

ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).

Пример расчета .

Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:

Х(И) 20 лет (ХрВ)

Ч = 40% износ, где:

100(ВС) 50лет(ТС)

X - неизвестная величина;

ХрВ - хронологический возраст.

Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:

ЭФ = % износа от восстановительной стоимости

20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%

60 лет (ТС)

Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:

И+ОС или ЭВ+ОС, где:

ОС - оставшийся срок экономической жизни.

Пример расчета . Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта).

Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.  

Метод срока физической жизни элементов здания  

Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.  

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания , в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.  

ФЖ - типичный срок физической жизни  

Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.  

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости срок физической жизни, срок экономической жизни , эффективный возраст.  

Срок физической жизни - это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.  

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.  

Срок полезного функционирования амортизируемых активов на предприятии может быть меньше срока их физической жизни. В дополнение к факторам материального износа и ветшания, основывающимся на производственных факторах , таких, как количество смен, в которые используются активы, или эксплуатационная, или ремонтная программа предприятия , должны приниматься во внимание и другие факторы . Сюда входят устаревание, возникшее при изменении технологий или совершенствовании продукции , устаревание вследствие изменений рыночного спроса на продукции или услуги, выпускаемые на данных средствах производства , и юридические ограничения, такие, как конечный срок действия аренды.  

СРОК ПОЛЕЗНОСТИ - период времени, в течение которого какой-либо актив будет использован владельцем обычно С.П. короче физической жизни этого актива.  

Независимо от применяемого метода начисления износа , оценка срока полезной службы должна периодически пересматриваться. Срок полезной службы актива определяется на основании предполагаемой полезности актива для предприятия, и, таким образом может значительно отличаться от экономической и физической жизни актива. К увеличению срока полезной эксплуатации актива могут привести последующие расходы , обеспечивающие восстановление производительности актива и таким образом продляющие первоначально определенный срок его полезного использования (например, ремонты, другое техническое обслуживание актива). Уменьшение срока полезной эксплуатации актива может быть следствием появления новых прогрессивных технологий , изменения на рынке. В случае существенного отличия ожидаемого срока службы от определенного ранее следует произвести необходимые корректировки в сумме начисленного износа за текущий и перспективные периоды.  

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ , либо для расчета только одного вида износа.  

В условиях стремительного развития техники и технологии в процессе организации подготовки кадров постоянно возникает ряд вопросов, например, какими критериями прогрессивности технических и экономических знаний необходимо руководствоваться при подготовке специалистов и рабочих каков срок жизни знаний, получаемых ими какова динамика этого процесса каковы закономерности обновления знаний, что в них является достаточно установившимся как учить работающих и т.д. Их решение позволит организовать соответствующую подготовку кадров в настоящем и повышение квалификации в-дальнейшем. И одним из путей является создание моделей специалистов по отдельным профессиям. Эти модели не только должны строиться на основе набора специальных знаний, но и органически включать в себя развитие физических и духовных качеств, с тем чтобы можно было формировать у работников целостное мировоззрение. Проблема подготовки не только специалиста, но и образованного, культурного человека сегодня становится все более острой, ибо недостаток культуры, как указывает профессор В.А. Веников, мстит иногда неожиданным образом, мешая по-настоящему овладеть специальностью 1.  

При досрочном расторжении договора добровольного до истечения 5-летнего срока его действия (за исключением случаев расторжения договора страхования по причинам, не зависящим от воли сторон) и возврате физическим лицам денежной (выкупной) суммы, подлежащей выплате согласно Правилам страхования и условиям договора при досрочном расторжении договора страхования , а также в случае изменения условий указанного договора в отношении срока его действия  

Пример 1. Физическое лицо , заключившее договор добровольного долгосрочного страхования жизни сроком на 5 лет, изменяет срок действия договора в сторону уменьшения срока его действия. При наступлении

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

Величина накладных расходов;

Затраты на оборудование;

Нормы прибыли строителей в данном регионе;

Рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§оценка зданий специального назначения;

§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§анализ эффективности использования земли;

§решение задач страхования объекта;

§решение задач налогообложения;

§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.):

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

3А. Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:

·нормативный (для жилых зданий);

·стоимостной;

·метод срока жизни;

·экспертный.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

·недостатки, требующие добавления элементов;

·недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1)капитализацией потерь в арендной плате;

2)капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·капитализации потерь в арендной плате;

·сравнительных продаж (парных продаж);

·срока экономической жизни.