Массовая оценка земли. Оценка земельных участков: что это такое и как это делается? Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих
Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки
(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)
В.П. Федоров, к.ф.м.н.
О.М. Пахомова,
Н.В. Булычева,
ООО «Перспектива», Санкт Петербург
1 Характеристика проблемы
1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки
Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».
Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.
К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.
1.2 Рыночная информация - база установления оценки
В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.
Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.
1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих
Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.
С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.
Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.
Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.
1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости
Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».
Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.
Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).
Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.
Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).
Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.
Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:
- организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
- регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.
1.5 Основные проблемы массовой оценки территории
Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.
При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.
Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.
В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.
Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:
- Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
- Распределение территории между видами деятельности на городской территории.
Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.
Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.
Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.
Прежде всего необходимо определение понятия «массовая оценка земельных участков». В данной работе это было определено следующим образом: массовая оценка земель населенных пунктов предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием современных методов, принципов и приемов оценки. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам.
Массовая оценка земельных участков дает представление о стоимости схожих земельных участков, но она также дает информацию о стоимости единичного земельного участка.
Как массовая оценка земельных участков, так и оценка единичных объектов собственности (земельных участков) представляют собой систематические методы расчета стоимости. Они различаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше условий (большее число оценочных факторов), поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Напротив, модель оценки единичных объектов собственности (недвижимости) отражает рынок одного варианта землепользования на ограниченной территории.
Критерии качества оценки при этом различны. При оценке единичных объектов ее качество определяется небольшим числом сравниваемых объектов недвижимости, которые были проданы.
Качество массовой оценки земельных участков измеряется статистическими методами, разработанными на основе выборки данных о продаже и сдаче в аренду земельных участков на всей территории оцениваемой моделью массовой оценки.
В процессе проведения массовой оценки земельных участков необходимо учитывать несколько унифицированных оценочных принципов. В данной работе нами определены следующие принципы:
♦ принцип спроса и предложения;
♦ принцип изменения;
♦ принцип свободной конкуренции;
♦ принцип замещения;
♦ принцип вклада отдельного фактора (элемента);
♦ принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли;
♦ принцип прогнозирования (чаще его называют принципом ожидания).
Принцип спроса и предложения. Земельные участки обладают стоимостью, поскольку они имеют определенную полезность для конкретного пользователя и вместе с тем являются дефицитом. Спрос на земельные участки создается объективными условиями полезности - способности отвечать предъявляемым требованиям и доступности, но существенно ограничивается возможностями приобретения их физическими и юридическими лицами. Закон спроса и предложения диктует цену земельных участков: чем больше предложений на земельном рынке, тем ниже цена земельных участков, поэтому существует точка равновесия, где спрос и предложение находятся в равновесии. Здесь рыночная стоимость отражает издержки производства и равна себестоимости плюс средняя норма прибыли строительства (берется с учетом того, что любые улучшения производятся строителями). Цена земельных участков начинает падать по мере роста предложения (затоваривание рынка) или уменьшения спроса (на рынке требуются земельные участки с подведенными инженерными коммуникациями). Также цена земельных участков начинает расти, когда предложений на рынке мало (земельные участки не отвечают требованиям потенциального клиента) или высок спрос на определенные участки.
Формирование спроса и предложения обусловлено несколькими факторами, присущими только рынку земельных участков. Так, спрос на земельные участки под промышленное производство определяют следующие факторы:
♦ наличие действующего инженерного оборудования и благоустройство территории;
♦ состояние инженерно-геологических условий строительства;
♦ транспортная доступность населенного пункта.
Необходимо учитывать, что земельный рынок находится в стадии
формирования, поэтому принцип спроса и предложения не всегда диктует цену, по которой может произойти сделка. В данном случае могут сыграть роль следующие факторы:
♦ умение торговаться;
♦ финансовые возможности участников торгов;
♦ способы оплаты сделки;
♦ политическая ситуация в стране и регионах.
В стране со стабильной экономикой и маленькой инфляцией спрос и предложение являются достаточно прогнозируемыми факторами, но вместе с тем закон спроса и предложения может не всегда работать в течение года или в конкретном регионе и привести к завышению цен на земельные участки. Такие искажения характерны для монопольного контроля на земельном рынке различных структур (местная администрация), в частности, это может быть выражено в непомерно высокой плате за землепользование (земельный налог и арендная плата).
Вывод. Предложение - это количество земельных участков, имеющихся на земельном рынке для продаж по фиксированной цене. Спрос - это количество земельных участков, которые хотят приобрести потенциальные покупатели по конкретной, их интересующей цене.
Взаимодействие спроса и предложения определяет рыночные цены на конкретные земельные участки.
Принцип изменения. Земельные участки, окружающая среда, природная и социальная среда подвергаются изменениям. Земельные участки в процессе их эксплуатации подвергаются различным изменениям. Это могут быть процессы как их улучшения - проведение коммуникаций, мелиорация, внесение удобрений, - так и ухудшения - заболачивание, загрязнение пестицидами. Однако изменения могут быть связаны и с изменением вида деятельности человека и, как следствие этого, с изменением целевого назначения конкретного землепользования. Экономические условия, изменяясь, создают предпосылки для открытия одних предприятий и закрытия других. Появление новых технологий и дефицит жилой застройки порождают спрос на земельные участки данного целевого назначения. Сочетание данных факторов и политической стабильности в регионе изменяет ценность земельных участков: повышает ценность одних и понижает - других.
Процесс оценки земельных участков и других объектов недвижимости имеет цикличный четырехфазовый периода развития: рост, стабильность, упадок, обновление.
Рост - период увеличения доходов населения и модернизация недвижимости (земельных участков).
Стабильность - период равновесия без видимого изменения уровня доходов (или убытков) населения и использование ранее созданных объектов недвижимости.
Упадок - период уменьшения спроса на ранее созданные объекты недвижимости.
Обновление - период возрождения рыночного спроса на недвижимость и ее модернизации.
Данный цикл изменений носит периодический характер и повторяется. Однако его отличительной особенностью является расплывчатость, и его изменения очень трудно уловить неспециалисту.
Поэтому эксперт должен уметь определять наступление каждого периода развития, прогнозировать дальнейшее развитие ситуации, что весьма важно при оценке земельных участков. Эксперт должен чувствовать и отслеживать изменения земельного рынка в оцениваемом регионе.
Вывод. Эксперт должен уметь отслеживать ситуацию на земельном рынке во времени, т. е. прогнозировать будущее состояние рынка.
Принцип свободной конкуренции. Прибыль определяется как часть дохода, произведенного использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (т. е. факторы производства).
Прибыль - это эквивалент денежных средств, полученный за предпринимательскую деятельность. Сверхприбыль, или монопольная прибыль, - это сверхдоход, превышающий необходимые компенсации предпринимательства. Цель нормальной прибыли - создание свободной конкуренции на рынке для его рационального функционирования, а сверхконкуренция уничтожит прибыль.
В случае если в регионе создается ситуация извлечения предпринимателями сверхприбыли, начинается процесс проникновения других предпринимателей на данный рынок, что приводит к избыточной конкуренции, а также к росту предложения на местном земельном рынке. В данной ситуации спрос может остаться стабильным, а чистый доход будет падать.
Вывод. Чем больше конкуренция продавцов на местном земельном рынке, тем ниже прибыль, вследствие это происходит разорение мелких предпринимателей, что позволяет создать монополию наиболее конкурентоспособного предпринимателя.
Принцип замещения. Данный принцип основан на том, что максимальная стоимость земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой может быть куплен аналогичный участок с аналогичным набором характеристик. Данный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных методов оценки недвижимости.
В частности, в доходном методе данный принцип будет означать, что земельный участок будет приносить одинаковый доход в течение всего периода его эксплуатации, а в случае его капитализации на данный момент он будет равен запрашиваемой стоимости за аналогичный земельный участок.
В затратном методе данный принцип означает, что потенциальный покупатель не станет платить за земельный участок больше, чем он может потратить, с учетом времени на приведение аналогичного земельного участка к тем параметрам, которые ему необходимы.
В методе сравнительных продаж данный принцип будет значить, что потенциальный покупатель на свободном и альтернативном земельных рынках не заплатит больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за аналогичный земельный участок с аналогичными характеристиками.
Вывод. Принцип позволяет потенциальному покупателю выбрать оптимальное приобретение по разумной цене.
Принцип вклада отдельного фактора (элемента). Данный принцип означает величину влияния любого отдельного фактора (элемента) на общую стоимость земельного участка. В данном случае под вкладом понимается общее добавление к стоимости земельного участка, к конечной цене, обеспечиваемое данным фактором (элементом), а не фактические средние затраты на создание данного фактора (элемента). В частности, при пофакторной экономической оценке земель используются факторы, влияющие как положительно, так и отрицательно на конечную стоимость земельного участка.
Вывод. Данный принцип позволяет выявить тенденции и закономерности цены земельных участков при их пофакторной оценке.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли основан на том, что земельный участок должен использоваться максимально эффективно с учетом его физических возможностей юридически законным, реализуемым с финансовой точки зрения способом, что должно привести к росту рыночной стоимости данного земельного участка.
Данный принцип должен отвечать определенным критериям и факторам
Принцип прогнозирования (чаще его называют принципом ожидания).
Прогнозирование - это определение современной стоимости дохода или выгод, которые можно получить в будущем от владения, распоряжения или использования объекта недвижимости (земельного участка). Экономическая теория оценки недвижимости предполагает, что полезность объекта недвижимости зависит от стоимости прогнозируемых будущих прибылей. В частности, для земельной недвижимости предполагается, какой чистый доход от использования данного земельного участка и последующей его продажи будет ожидать потенциального инвестора (покупателя). Самым важным являются объем прогнозируемого или возможного чистого дохода, продолжительность его получения и возможность результатов перепродажи земельного участка (или прогнозируемая стоимость перепродажи). Исходя из постулатов теории стоимости «деньги завтра дешевле денег сегодня» или «каждый рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний рубль», необходимо делать поправку прогнозируемых будущих поступлений на изменение их стоимости во времени.
4. Методы массовой оценки земель городов (населенных пунктов)
Для оценки земель населенных пунктов, городского и поселкового типа необходимо проводить массовую оценку земель но определенным типам землепользователей. Массовая оценка земель населенных пунктов предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием перспективных приемов и статистического анализа результатов вычислений. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не отдельных земельных участков, а группы земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам. Для этих целей необходимо разделить всех городских землепользователей по группам.
Основными определяющими признаками группирования землепользователей по оценочным группам являются следующие:
1)социальная значимость данных объектов в инфраструктуре населенного пункта;
2)особенности строительства и размещения на территории населенного пункта;
3)особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта;
4)производственно-техническая характеристика объекта на конкретном землепользовании;
5)взаимосвязь городских землепользователей между собой по основным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике безопасности и эксплуатации данных объектов);
6)особенности хозяйственно-экономического оборота земель;
7)особенности хозяйственно-экономического использования земельных участков.
Анализ данных признаков позволяет сделать вывод о неоднородности применяемых методических подходов к оценке различных групп землепользователей населенных пунктов. Условно их можно сгруппировать в следующие сегменты.
♦ I сегмент - группа землепользователей, включая крупные промышленные предприятия (занимающие площадь от 1,5 га): земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения, коммунально-складские объекты, объекты связи и космического обеспечения, транспортные магистрали (службы по их обслуживанию), городские леса (как резервная территория под застройку), земли сельскохозяйственного назначения (как резервная территория под застройку), куммунально-бытового назначения (химчистка, прачечные, котельные, медицинско-лечебные учреждения, крупные объекты общепита).
♦ II сегмент - группы объектов коммерческого назначения (площадь до 12 га): складские помещения, предприятия питания и торговли (мелкие кафе, рестораны, палатки и павильоны);
♦ III сегмент - группа землепользователей, включая объекты с уникальным условием использования земель: городские леса и лесопарки (биологического и рекреационного значения), земли сельскохозяйственного назначения (причем оценка пашни, орошаемой пашни и пахотных земель двойного регулирования производится отдельно).
Анализ перечисленных групп землепользователей показывает, что для каждой из этих групп и их отдельных составляющих (единичных объектов оценки) будет применяться своя методика экономической оценки земель населенных пунктов.
В частности, при оценке земель любой или каждой из перечисленных групп землепользователей можно применять трансформированный затратный метод массовой оценки земельных участков.
При оценке земель II группы землепользователей необходимо применять, для более точной оценки земель, все три метода оценки и методику вычленения стоимости земли из рыночной стоимости объекта недвижимости (многоэтажные дома, офисные здания и другие коммерческие предприятия). Для решения этой задачи необходимо иметь данные о рыночной стоимости зданий и сооружений на оцениваемых землях, данные можно получить двумя методами: доходным и сравнительных продаж аналогичных объектов на рынке недвижимости.
Восстановительную стоимость данных объектов с учетом морального и физического износа определяют по данным БТИ населенных пунктов или с помощью специальной методики градостроительства, основанной на данных кадастра.
Оценка III группы землепользователей, группы землепользователей с уникальными условиями использования земель, предполагает комбинированный подход к оценке таких землепользователей, так как данные земли будут являться не просто пространственным базисом, но и орудием производства. Это требует особого подхода, определенного выражения в экономической оценке.
Необходимо отметить, что при оценке лесов будет проводиться оценка территорий, занятых не только городскими лесами, но и лесопарками, парками, аллеями, защитными лесными полосами и другими насаждениями, неразрывно связанными с оцениваемыми участками.
Для более полного выявления ценовых зон оценку таких земель привязываем первоначально к архитектурно-градостроительному зонированию, а затем, по мере возникновения аналогичных ценовых участков и кварталов, производим ценовое зонирование.
Общие принципы выбора объекта оценки. Интересующий нас объект оценки - населенный пункт - определен как совокупность территориально-производственного базиса проживания людей.
Оцениваемый объект должен отвечать набору определенных принципов оценки, позволяющих существенно облегчить задачу эксперта в процессе экономической оценки земель населенных пунктов.
В частности, автором определены следующие принципы: сформировавшейся городской черты, принцип формирования среды обитания и жизнедеятельности человека, принцип автономности (районный центр), принцип функциональности территории.
Рассмотрим более подробно эти принципы.
Принцип сформировавшейся городской черты. Любой населенный пункт - объект оценки - должен иметь четко определенную городскую черту, в которой присутствуют все современные атрибуты населенного пункта.
Данный принцип позволяет в процессе проведения массовой оценки земель населенного пункта получить более точную информацию о всех закономерностях формирования населенного пункта. В данном случае под городской чертой понимается любая граница населенного пункта (деревни, села, поселка, города).
Принцип сформировавшейся среды обитания и жизнедеятельности человека. Данный принцип означает, что оцениваемый объект должен отвечать следующим требованиям:
1)более 70% населения города проживает свыше 10 лет в данном населенном пункте;
2)населенный пункт имеет четкое деление на селитебные и промышленные районы (микрорайоны);
3)населенный пункт должен иметь сформированную структуру обслуживания населения (наличие сети магазинов, пунктов бытового обслуживания населения, обеспеченность грузопассажирским транспортом, наличие сети улиц и магистралей);
4)наличие административно-управленческого блока и хозяйственно-производственных подразделений по обслуживанию населенного пункта.
Принцип автономности. Данный принцип основан на том, что населенный пункт обладает достаточной автономностью как объект, способный удовлетворить требования проживающего в границах населенного пункта поселения.
Принцип функциональности территории. Данный принцип основан на том, что любой населенный пункт предназначен для расселения людей и приложения труда этих людей, что позволяет более рационально разместить трудовые ресурсы региона. В частности, территория населенного пункта должна иметь весь спектр производств, распространенных в данном регионе.
Все эти принципы являются унифицированными и практически применимы к любым населенным пунктам на территории Российской Федерации.
V . Оценка земли
Для полноправного участия земельных участков в рыночных отношениях необходима их адекватная оценка. Высокая стоимость земельных участков не вызывает желания вовлекать их в хозяйственный оборот. Заниженная оценка порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части города промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Земля в своём разнообразном функциональном назначении – как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства – подлежит стоимостной оценке.
Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нём объектов недвижимости и его недр.
Цель оценки земли диктуется следующими обстоятельствами:
Определение стоимости земельного участка – это первый этап затратного метода при оценке любого объекта недвижимости.
Для определения налогооблагаемой базы.
Для целей страхования (для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы).
Для обоснования стартовых цен при конкурсных продажах, при акционировании предприятий, разделе паёв, при ипотечном кредитовании, при определении размеров арендной платы.
Для обоснования варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) любого имущественного комплекса. Критерий отбора рассматриваемых альтернатив – максимизация остаточной стоимости земли. Потенциал земельного участка (обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами) выступает решающим аргументом при принятии инвестиционного решения.
Оценка земли по широте охвата подразделяется на два вида: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.
Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению.
Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учётом насыщенности застройки, особенностей местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских характеристик.
Различия типов оценки вызывают различия и в процедуре оценки. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал, разработка специальных методик, позволяющих унифицировать процесс оценки большого числа разнородных объектов, использование статистических методов. Массовая оценка в наибольшей степени подходит для налогообложения.
Оценка единичных объектов собственности производится небольшим количеством оценщиков, решение принимается одним оценщиком.
Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх типов методов: доходного, сравнительного и затратного.
Методы оценки земли:
Доходные:
прямой капитализации;
капитализации дохода по периодам;
остатка для земли.
Сравнительные:
сравнения продаж;
переноса.
Затратные:
определения затрат на освоение;
оценки по затратам на инфраструктуру.
I . Доходные методы (или методы будущей прибыльности).
Доходные методы оценки земли основаны на учёте ожидаемых доходов от владения землей. Данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод, а также выручки от последующей перепродажи земельного участка.
Стоимость земли рассчитывается по формуле:
Стоимость земли =
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
Рента (для оценки сельскохозяйственных и лесных земель);
Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
Арендная плата (для оценки поселений);
Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.
Ставка капитализации определяется с использованием трёх подходов:
1) используется ставка Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам , т.к. инвестирование в земельный участок выступает одним из направлений движения денежного капитала.
2) методика кумулятивного построения , которая учитывает безрисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам), страновой риск (например, для Москвы 3-6% - минимальное значение по России), риск ликвидности (риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка).
3) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) . Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи объекта-аналога. Желательно рассчитать среднее значение по нескольким продажам.
Метод остатка для земли вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости этот метод используется, когда здания и сооружения пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.
II . Сравнительные (или аналоговые)методы.
Метод сравнения продаж наиболее подходит для оценки свободных земельных участков. Он основан на ценах реальных сделок сопоставимых участков.
Оценка может проводиться двумя способами: по элементам сравнения и с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. К числу таких элементов можно отнести следующие факторы:
Состав оцениваемых прав; условия финансирования сделки; условия продажи; рыночные условия (время сделки); местоположение;
Условия зонирования и другие ограничения; физические характеристики;
Доступность коммуникаций (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).
Единицы сравнения – это типовые для каждого сегмента рынка единицы оценки, например, цена за:
1 гектар (при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки);
1 кв. метр (при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку);
1 фронтальный метр (при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий – длина по границе улицы);
Лот (цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой застройки);
Единицу плотности.
В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности показателей. Затем в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.).
Если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного числа сравнимых продаж, подбирают продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и делают корректировки на разницу в значимости территорий.
Достоинство метода – простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России.
Метод переноса или соотнесения базируется на теоретической предпосылке, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью построек. Метод основан на выявлении среднего соотношения для определённых типов недвижимости в определённом регионе и учёте его в проводимой оценке.
Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений (построек) изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.
III . Затратные (или нормативные) методы.
Затратные методы основаны на использовании жестких нормативов и предполагают однозначность оценивания. Вместе с тем, классический затратный подход для оценивания земельных участков, как правило, не применяется, а используется принцип затратной модели. Затратные методы используются при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Они помогают определить рыночную стоимость участков в случаях отсутствия данных о совершенных сделках.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с постройками) и стоимостью построек.
Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая участки промышленного назначения, всем субъектам РФ: «…Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются… по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с применением затратного подхода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости здания за минусом его износа… из общей рыночной цены объекта недвижимости…». Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.
Метод определения затрат на освоение (или метод разбивки на участки) применяется в основном к незастроенной земле. Он определяет общую стоимость земли, которая будет разделена на отдельные земельные участки, предназначенные для продажи. Из предполагаемой денежной выручки от продажи участков вычитаются все необходимые издержки на их освоение. И таким образом определяется стоимость неосвоенной земли. Как правило, это крупные нестандартные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива. Оценочная работа заключается в определении:
размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе;
цены продаж улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации;
затрат инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;
текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.
Метод оценки затрат на инфраструктуру применяется для земель населенных пунктов. Он учитывает величину затрат на создание инженерной инфраструктуры города или посёлка (строительство дорог, подземных коммуникаций и т.д.). Далее выделяется доля затрат, приходящаяся на оцениваемый земельный участок.
5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
Земля не
является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами
производства;
- обладает постоянством местоположения;
- неизнашиваема при правильном
использовании;
- территориально разнокачественна;
- характеризуется специфической
полезностью каждого конкретного земельного участка;
- обладает плодородием и в
сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах
деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном
в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана
с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными
сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека,
так называемыми улучшениями.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:
Внешние: устройство улиц,
тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
- внутренние: планировка, озеленение,
асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций
связи и т.д.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхно сти земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
Различие в налогообложении
земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного
участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости
недвижимости;
- принятие решений о сносе имеющихся улучшений
в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности - возможность использования свободного
от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.
В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
Выделяют три формы платы за землю:
§ земельный налог,
§ арендную плату,
§ нормативную цену земли,
в основе которых содержится стоимостная оценка земли.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:
§ массовую;
§ единич
ных
объектов земельной собственности.
Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
Модели массовой оценки
ориентированы на воспроизводство
рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической
территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал;
разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки
большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических
методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки.
Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.
Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на
стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения,
транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на
рынке;
3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования
земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов
и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер,
топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические
характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры
и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения
качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий,
доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам,
учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства
промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования
земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате
анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия
временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической
городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил
зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка),
которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов
использования, с учетом риска инвестиций.
5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
Интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района,
но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические
достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство,
практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное
развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
Цена за 1 га - для больших
массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
- цена за 1 м 2 - в деловых
центрах городов, для офисов, магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого
использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна
длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую
приходится небольшая часть стоимости;
- цена за лот - применяется для сравнения
стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
- цена за единицу плотности - соотношение
площади застройки к площади земельного участка и др.
Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:
§ выработка градостроительной
политики и социальное планирование;
§ формирование предложения по типам
функционального использования территории с учетом ее качества;
§ формирование экономических механизмов
размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной
политики;
§ анализ последствий вариантов развития
и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в
поддержание и развитие городской среды;
§ определение инвестиционной привлекательности
территории как функции стоимости городских земель.
Существуют два взгляда на ценность городских земель:
Проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования
территории как раздела генерального плана города;
- оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.
5.2.5. Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли:
ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:
V L - стоимость земельного участка,
I L - доход от владения землей,
R L: - ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
Определение элементов
сравнения объектов;
- определение отличий каждого аналога
от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому
из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного
обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или
стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:
Сз, - стоимость земельного участка,
С - стоимость объекта,
Су - стоимость улучшений.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности
на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется
в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
Определение размеров
и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков
с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого
периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской
прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения
чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи
индивидуальных участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск,
связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
Расходы на разбивку,
расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров,
инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, гонорары ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика
и т.д.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.
| Предыдущая |
5 / 5 ( голосов: 2 )
В данное время крупные города переживают ситуацию, которая требует определения рыночного обоснованного уровня стоимости земли, на которой основывается и массовая оценки земли. Для этого нужно соблюсти экономически справедливый баланс интересов все: собственников, пользователей участков земли и муниципалитета, а также требования по рациональному использованию территории города. Практические задачи, которые стоят перед городом, включают как фискальную функцию (наполняемость бюджета города), так и с регулирующую функцию.
Разноплановые стоящие задачи связаны с определением разного вида стоимостей участков земли согласно различным задачам (к примеру, с целью определения градостроительной или земельно-кадастровой оценки) или внесения соответствующей корректировки определенной «базовой» стоимости согласно специфике конкретной задачи. Из опыта зарубежных стран видно, что основу методики фискальных расчетов, входит массовая оценка земли. В нее входит рыночная стоимость жилья, рентный доход коммерческой застройки и затратный метод для объектов со слабой ликвидностью.
В данный момент в стране решается указанная проблема через методику расчетов кадастровой стоимости земель, заселений, которая подготовлена Росземкадастром на основании методологии, принятой на федеральном уровне. Но существует еще одна, на наш взгляд, существенная недоработка. Исходя из данных о продажах обустроенных участков земли, рассчитывают кадастровую стоимость земли методом «извлечения», в Стандартах оценки, которые обязательны для применения субъектами оценочной деятельности, он называется «методом выделения».
Этот метод требует знания площади земельного участка или данных по коэффициенту земельной доли (соотношение площади земли, которая приходится на 1 кв.м общей площади выставленной на продажу квартиры). Технические указания данного метода гласят, что этот показатель нужно определять на основании таблицы или по графику года возведения района - (действующие на тот период СНиПов), которые регламентировали плотность застройки и этажность жилых зданий.
Сегодня массовую экономическую оценку объектов земли города проводят методикой, применить которую раньше было технически невозможно, потому что она предполагала большое количество расчетов и многомерность классификаций. Такие методики характеризуются кластерный и корреляционно-регрессионным анализом, методами парных сравнений и расстановкой приоритетов, системным подходом и формированием баз данных.
Применяя указанные методики, удается добиться повышения научной обоснованности управленческих решений и качественно анализировать работу данного подхода. Например, расчет стоимости земли по данным о продажах квартир можно произвести двумя подходами (методами):
- Расчетом по всем данным о продажах к «эталонной» квартире для данного сегмента и уже потом расчет стоимости земли по методу выделения. Достоинство этого метода в упрощении предстоящих расчетов (только по одной квартире), а в недостатки относят высокую вероятность ошибки выбора эталонной квартиры при помощи методов парных сравнений, приводя квартиру к эталонной и, следовательно, возможность большой неточности результатов.
- Определением стоимости земли в определенном районе для каждой из реализуемых квартир. Тут расчеты сложнее (для всей совокупности данных), зато процент точности повышается.
К примеру, в определенном жилом квартале имеется шесть домов разной этажности, расположены объекты общественного назначения.
Согласно графику рассчитывается потребность в территории для проезда, тротуаров, автостоянок, площадок и озеленения, которая приходится на 1 жителя с учетом средней этажности на территории квартала 7,3: и она равняется 4,2 + 11,1 = 15,3 м2/чел. Выходит, что на население в 1370 человек в квартале необходимо 20961 м2 территории для жилья, а реальной площади — 12055 м2. Причем площадь на торговые объекты отведено больше в 10 раз, исходя из нормативов СНиП, и дает повод городским властям подумать о размещении подобных объектов в данном квартале.
Необходимо заняться подсчетами кадастровой стоимости 1 кв.м. земли в жилом квартале. Среднюю цену 1 кв.м выставленной на продажу квартиры в начале 2005 года определяли 19 тыс. рублями, средняя же цена 1 кв.м. квартиры в новых застройках равняется сумме 9333,38 рублей без НДС. Следовательно, с учетом среднего износа зданий в квартале в 15%, выделяем цену 1 кв.м. квартиры, припадающую на землю, она равна 9639 рублей. Используя коэффициент земельной доли, вычисляем рыночную стоимость 1 кв.м. жилой площади в квартале, она равняется 24 714 руб./кв.м.
Опыт зарубежья свидетельствует, что на кадастровую стоимость земли выпадает от 50 до 70% рыночной, выходит, что она определяется около 24 714-0,6 = 15 ООО рублей. Учитывая величину арендной платы за год от 3 до 7% кадастровой стоимости земли, в данном случае она приравняется 15000-5% = 750 руб./кв.м участка земли.
Это совсем низкая сумма для объекта торговли (она равняется десятой части стоимости аренды помещения для торговых целей в данном районе), и она способна принести значительное пополнение городскому бюджету, ибо почти в раз десять больше базовой величины аренды за землепользование.
При сравнении с другим кварталом города с один жилым четырехэтажным домом и несколькими объектами нежилой недвижимости согласно графику положенная площадь участка земли в целях обслуживания проживающих в квартале равняется 15,6 + 5,8 = 21,4 кв.м/ чел., или 1819 кв. м. Согласно расчетам площадь участка земли, который приходится на жилой дом, равняется 7 343,1 кв.м. Соотношения торговых помещений к жилым помещениям тоже значительно превышают нормативы СНиП.
При аналогичных расчетах величины арендной платы на участок земли, выясняем, что она примерно в четыре раза меньше, что характеризует неэффективное использование земли в жилом районе. Решить эти проблемы возможно увеличением доли жилых зданий в данном квартале, потому что теперь вкладывать денежные средства в жилищное строительство очень доходное дело. В таком случае величина коэффициента земельной доли снижается, кадастровая стоимость земли повышается и, следовательно, вырастает арендная плата использованной территории в квартале, что, конечно же, принесет доходы в бюджет района и города.
Следовательно, массовая оценка земли выступает экономической основой управления городской недвижимостью, что способствует разумному использованию городских территорий, пополнению городского и районного бюджета. Если у вас возникли вопросы в отношении массовой оценки земли, вы можете обратиться за консультацией в НП «Федерация Судебных Экспертов», где получите квалифицированную консультацию по возникшим вопросам, можете заказать проведение расчетов массовой оценки земли.
В случае, если Вас интересует не только тема оценки земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости , то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.
Цены
ПРИМЕЧАНИЕ:
Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.
