Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов). Методы финансирования недвижимости Формы кредитования объектов недвижимости

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• источники и составляющие доходности, особенности инвестиций в недвижимость:
• требования к признанию юридического и физического лица в качестве квалифицированного инвестора;
• права инвестора, их государственные гарантии, условия прекращения или приостановления инвестиционной деятельности;
• формы инвестирования в недвижимость на территории России иностранных инвесторов;
• основные характеристики первичного и вторичного рынков инвестиций в недвижимость;
• особенности движения капитала в форме инвестиций в недвижимость;
• формы финансирования проектов по развитию недвижимости;
• сущность и основные характеристики ипотечного кредитования сделок с недвижимым имуществом;
• классификацию и содержание применяемых в мировой практике моделей ипотечного кредитования;
• роль и функции государства в организации и развитии системы залогового финансирования сделок с недвижимостью;
• основные задачи анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• содержание работ анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• основные принципы выполнения работ по исследованию рынка недвижимости и его общих тенденций на национальном, региональном и городском уровнях;
• системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
• цели и основные методы анализа рисков при обосновании инвестиционных решений;

уметь

• определять составляющие доходности инвестиций в недвижимость;
• выбирать наиболее эффективные формы инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
• оценивать целесообразность и эффективность применения моделей ипотечного кредитования объектов недвижимости в зависимости от их вида и условий сделки;
• проводить анализ рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• применять современные системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
• использовать в обосновании инвестиционных решений качественный и количественный методы анализа рисков;

владеть

• навыками выбора наиболее эффективных форм, моделей и методов инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
• навыками организации работ и использования методов анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• современными системами измерения продуктивности инвестиций в недвижимость и методами анализа рисков при обосновании инвестиционных решений.

Формы и методы привлечения инвестиций в финансирование операций с объектами недвижимости

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира приобретения и улучшения объектов недвижимости финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается:

• – из прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• – текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
• – дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость делятся на прямые и портфельные и имеют следующие основные особенности:

• – долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• – невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• – потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• – необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
• – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
• – относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
• – многообразие источников инвестирования.

Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты недвижимости.

Портфельные (финансовые) инвестиции – это вложения не в сами объекты недвижимости, а в выпущенные под их обеспечение ценные бумаги (ипотечные ценные бумаги). Юридические и физические лица, осуществляющие вложения финансовых средств в операции с объектами недвижимости и цепными бумагами, называются инвесторами. Они активные участники рынка недвижимости. Инвесторы делятся на две основные группы – индивидуальные и институциональные инвесторы.

Индивидуальный инвестор – это юридическое и физическое лицо, которое вкладывает в недвижимость и обеспеченные ей цепные бумаги собственные средства с целью получения прибыли.

Институциональный инвестор – юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К институциональным инвесторам относятся инвестиционные и пенсионные фонды, страховые и кредитные организации. На современных рынках ценных бумаг институциональные инвесторы являются одними из важнейших участников, и особенно активное их развитие отмечалось с конца 1980-х гг. Они предлагают более эффективное управление инвестиционными ресурсами, что не могут обеспечить индивидуальные инвесторы по причине отсутствия необходимых профессиональных навыков и опыта. Это управление обеспечивает диверсификацию рисков с помощью вложения средств индивидуальных инвесторов в различные инструменты финансового рынка. Кроме того, институциональные инвесторы, аккумулируя сбережения мелких инвесторов, накапливают значительные ресурсы, что дает возможность снизить затраты на проведение операций на рынке ценных бумаг.

Существует понятие квалифицированного инвестора. Впервые в РФ понятие "квалифицированный инвестор" было обозначено в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-Φ3 "О рынке ценных бумаг" и уточнено в Федеральном законе № 334-Φ3 от 06 декабря 2007 г. "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Квалифицированный инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое может быть признано для осуществления операций на рынке ценных бумаг в отношении одного или нескольких видов ценных бумаг и иных финансовых инструментов, одного вида или нескольких видов услуг, предназначенных для квалифицированных инвесторов. Признание лица квалифицированным инвестором может быть осуществлено по его письменному заявлению брокерами, управляющими, иными лицами, определенными законом, в случаях и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку цепных бумаг.

Физические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:

• – владение ценными бумагами или иными финансовыми инструментами на сумму не менее 3 млн руб.;
• – наличие определенного опыта работы в финансовой организации, совершавшей операции с ценными бумагами при наличии квалификационного аттестата участника финансового рынка не менее года (для остальных опыт работы не меньше трех лет);
• – ежеквартальное проведение не менее 10 сделок с ценными бумагами или иными инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью нс менее 300 тыс. руб.

Юридические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:

• – не менее 100 млн руб. собственного капитала;
• – ежеквартальное проведение не менее пяти сделок с ценными бумагами или иными финансовыми инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью не менее 3 млн руб.;
• – не менее 1 млрд руб. оборота (выручки) за установленный период;
• – не менее 2 млрд руб. активов по данным бухгалтерского баланса за последний год, в том числе в доверительном управлении.

Также ст. 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определен список организаций, которые в соответствии со своей профессиональной лицензией являются квалифицированными институциональными инвесторами, а именно:

• – брокеры, дилеры и управляющие;
• – кредитные организации;
• – акционерные инвестиционные фонды;
• – управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов;
• – страховые организации;
• – негосударственные пенсионные фонды;
• – Центральный банк РФ;
• – государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)";
• – Агентство по страхованию вкладов;
• – международные финансовые организации, в том числе Всемирный банк, Международный валютный фонд, Европейский центральный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития;
• – иные лица, отнесенные к квалифицированным инвесторам федеральными законами.

Любой инвестор имеет право:

• – самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
• – привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• – передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• – контролировать целевое назначение инвестиций;
• – владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Государство гарантирует стабильность прав инвесторов по следующим направлениям:

• – положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
• – не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• – безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

• – признания инвестора банкротом;
• – стихийных бедствий, катастроф;
• – введения чрезвычайного положения;
• – если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

• – долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства;
• – приобретения предприятий;
• – создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• – приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• – приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• – приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• – предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Первичный инвестиционный рынок недвижимости формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав и при инвестировании строительства или улучшения объектов недвижимости, которые не сопровождаются передачей прав. К первичному инвестиционному рынку относятся также операции по залогу недвижимого имущества (ипотеке) с целью получения ссуды (ипотечного кредита) и эмиссии первичных ипотечных ценных бумаг – закладных. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Основой инвестиционной деятельности в сфере недвижимости выступает инвестиционный механизм, представляющий собой целенаправленную взаимодействующую совокупность методов и форм, источников инвестиций, инструментов и рычагов воздействия на производственный процесс в интересах расширения действующего производства или авансирования вновь создаваемого производства.

Экономическими источниками инвестиций в строительство являются амортизационный фонд, чистые накопления народного хозяйства (прибыль предприятия, прямые доходы бюджета), сбережения населения, элементы национального богатства (резервные, страховые фонды), эмиссия денег, иностранный капитал.

В организационно-финансовом аспекте источники инвестиций в недвижимость подразделяются на собственный и заемный капитал фирмы, централизованные ресурсы (безвозвратные бюджетные ассигнования, льготные инвестиционные государственные кредиты), иностранные инвестиции (вклады в уставные фонды и покупка акций предприятий, кредиты зарубежных банков и финансовых организаций) и средства населения.

Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и других форм капиталовложений позволяет выделить следующие их особенности:

• – по своей природе данные инвестиции всегда имеют длительный характер;
• – издержки, сопряженные с покупкой или продажей капитала, инвестированного в недвижимость, относительно велики;
• – сумма капитала для приобретения недвижимости требуется довольно значительная, и не всегда возможно приобретать недвижимость долями;
• – время покупки и продажи достаточно продолжительно;
• – недвижимость легко становится объектом государственного воздействия в самых различных формах;
• – стоимость недвижимости склонна к возрастанию, что обусловливает высокую защищенность от инфляции.

Приобретение недвижимости в личную собственность рассматривается как инвестиционное вложение, приносящее доход, что предполагает получение в будущем определенных выгод. В процессе владения объектом недвижимости собственник получает ряд положительных финансовых результатов, среди которых можно выделить поток денежных средств, повышение стоимости, экономию на подоходном налоге, снижение ипотечного долга. Место недвижимости в потоке денежных доходов, получаемых индивидом, характеризуется тем, что этот источник дохода более устойчив, чем другие, особенно в переходных экономических системах. Инвестиции в недвижимость характеризуются низкой ликвидностью, высокими издержками операций купли-продажи, с одной стороны, и надежностью вложения капитала и доходностью – с другой.

Движение капитала в форме инвестиций в недвижимость имеет свои особенности, следующие из специфики формирования исходной точки движения инвестиций – ресурсов инвестирования как результата предыдущей инвестиционной деятельности.

На первой стадии определяются источники финансирования, пропорции в распределении чистого дохода на фонд накопления и фонд потребления, осуществляется отбор альтернатив инвестирования, формируется инвестиционный спрос.

На второй стадии размещения инвестиционных ресурсов главное внимание уделяется структуре с целью кругооборота инвестиций и превращения потенциального инвестиционного спроса в реальный, подготовке производственной деятельности фирмы и оценке инвестиционного объекта.

Интенсивность жилищных инвестиций измеряется с помощью ряда статистических показателей:

• – валовой объем инвестиций – данные о законченном строительстве (служит для оценки валовых инвестиций, однако не учитывает амортизацию и выбытие жилья, объемы которых необходимо вычесть из валовых инвестиций);
• – количество начатых строек (не совпадает с объемом чистых инвестиций, поскольку не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества начатых строек, которые могут превратиться в незавершенное строительство);
• – количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени (служит показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности).

В зависимости от интересов субъекта инвестирования результат инвестиций выражается в виде прироста национального дохода, экономии общественного труда, снижения текущих расходов по производству продукции или оказанию услуг, роста дохода или прибыли предприятия. Затраты включают в себя объемы инвестиций, необходимых для осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей; разработки технико-экономического обоснования или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта; на проектно-изыскательские работы; на производство строительно-монтажных работ; па приобретение и монтаж оборудования и другие расходы. В зависимости от уровня цели инвестора выделяют показатели народнохозяйственной, бюджетной и коммерческой эффективности, при этом учитываются прямые, сопутствующие и сопряженные инвестиции.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

• краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором – коммерческим банком);
• долгосрочного кредитования (как правило, институциональным инвестором (пенсионный фонд, страховая компания) или ипотечным банком);
• сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.

Отличия между долгосрочным и краткосрочным финансированием касаются следующих моментов.

1. Обеспечение кредита.

Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму "корпоративного" кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект этот проект и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежное обеспечение. Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.

2. Технология выдачи кредита и механизм его возврата.

Механизмы кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования.

В случае кредита под строительство предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере осуществления отдельных этапов работ, а погашение всей суммы осуществляется единовременно по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

• – поэтапный метод, суть которого состоит в том, что по мере завершения создания частей объекта кредитор предоставляет часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта;
• – метод драфта, по нему кредитор предоставляет средства по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, осуществляющего контроль над строительством, о выполнении работ;
• – метод ваучеров, когда кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.
• 3. Риски, связанные с кредитованием, и механизмы управления ими.

При кредитовании строительства особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

• – возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• – задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• – несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам на строительство, как правило, существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и уплаты процентов по кредиту, который, как правило, выдается на условии "плавающей" ставки. Последняя изменяется вместе с базовой процентной ставкой, в качестве которой, как правило, применяется ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

В то же время краткосрочное кредитование, в отличие от долгосрочного, в меньшей степени подвержено рискам, связанным с инфляцией, в силу относительно коротких сроков строительства. При долгосрочном кредитовании инфляционные риски имеют важное значение.

Краткосрочное кредитование базируется на взаимоотношениях двух сторон – девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

• – большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
• – "первоклассные" проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
• – по мерс укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
• – девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент по определению является процессом создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладает достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Достаточно распространенным видом финансирования является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания инвестируют реализацию проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, так как уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства. К тому же, невзирая на то что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию довольно часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды. Этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе "базовой ренты", либо на основе "базовой доходности".

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50: 50.

При другом варианте – по методу базовой доходности – между инвестором и девелопером может быть оговорена "приоритетная", или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как эго происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также продажу с обратной арендой предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект.

Такого рода соглашение носит название "выводящего" соглашения, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

• – заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий "выводящего" соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. "выкупит" кредит под строительство;
• – институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что "выводящий" платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.

Цели

После изучения настоящей главы вы сможете:

Раскрыть роль различных источников в финансировании недвижимости;

Выбрать наиболее подходящий механизм финансирования для развития того или иного объ­екта недвижимости;

Показать особенности финансирования развития недвижимости в России и за рубежом.

Проблема финансирования развития недвижимости - важнейшая среди тех, с которыми сталкива­ется девелопер.

По сути она распадается на две задачи:

оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;

использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансиро­вания и возврата привлеченных ресурсов.

5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости

Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капита­ла и одновременно не отталкивало потенциальных инвесторов.

Известно, что у девелоперской компании, как и у любой другой, существует несколько возможных источников финансирования за счет собственных средств:

- прибыль,

- амортизационные отчисления,

- средства, полученные от эмиссии акций.

Каждый из этих источников обладает своим «инвестиционным» потенциалом.

 У каждого из этих источников есть своя цена, свои плюсы и минусы. Так, прибыль может быть быстро мобилизована для инвестиций, но использована для инвестирования лишь после уплаты налогов, и, следова­тельно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уп­латить налога на прибыль до ее использования.

Амортизация, на первый взгляд, тот источник, который ничего не стоит фирме в настоящее время, однако, во-первых, ее размер ограничен нормами амортизационных отчислений (сегодня, как известно, действует не­сколько таких норм для разных категорий имущества: для зданий и сооружений, например, годовая норма амор­тизации установлена в 5%, а при ускоренной амортизации она может быть увеличена не более, чем вдвое); во-вторых, амортизация - источник воспроизводства имущества предприятия и, используя его для инвестирования, предприятие может оказаться в ситуации, когда у него не найдется средств для замены оборудования; в-третьих, увеличение амортизационных отчислений ведет к снижению прибыли (а, значит, при прочих равных условиях и дивидендов) и, следовательно, уменьшает привлекательность предприятия для внешних инвесторов.

Третий источник собственных средств - наращивание собственного капитала путем выпуска акций (привелигированных или обычных). Цена этих средств определяется уровнем дивидендов, которые потребуют акционеры за свои инвестиции в акции. Кроме того, увеличение акционерного капитала имеет и другие особен­ности - с одной стороны, выпуск акций позволяет привлечь средства на неопределенный срок, не требует их возврата и (по отношению к обычным акциям) не предполагает обязательств по уровню дивидендов. С другой, -выпуск акций расширяет число акционеров, затрудняет принятие решений и может даже привести к утрате кон­троля над собственностью фирмы.

Помимо отмеченных обстоятельств, главное состоит еще и в том, что при реализации инвестици­онных проектов в сфере недвижимости собственных средств девелоперской фирмы недостаточно для обеспечения требуемого объема финансирования.

Собственные средства девелоперов - всегда лишь часть от всех средств, инвестируемых в проекты развития недвижимости.

Недостаток собственных средств дли финансирования инвестиционных проектов, их более высо­кая, в ряде случаев, цена по сравнению с заемными средствами предполагает привлечение внешних источников финансирования.

В связи с этим и возникает проблема определения оптимального соотношения между собственны­ми и заемными средствами.

 Одна из специфических черт современной российской ситуации состоит в том, что наряду с собственными и заемными средствами существует также понятие «привлечённые» средства (Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ». Ст. 8), привлекаемые, как правило, на основании договоров о совместной деятельности. Фактически это средства будущих пользователей недвижимости, стоящие для застройщика существенно меньше, чем заемные.

Определение соотношения между собственными и заемными средствами осуществляется на осно­вании трех основных критериев.

1. Соотношение рентабельности проекта и стоимости (цены) заемных средств должно обеспечи­вать эффективность собственного капитала на требуемом уровне (не ниже общей рентабельности проекта).

Если рентабельность проекта выше платы за пользование заемных средств, то тем самым обеспе­чивается более высокая рентабельность собственного капитала, чем общая рентабельность проекта. (Следовательно, использование заемных средств является выгодным - эффект положительного фи­нансового рычага). В ином случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем общая рентабельность проекта.

 Можно проиллюстрировать этот тезис следующим примером.

Есть два проекта, требующие одинакового размера финансирования, предположим в 1000 млн руб. Оба про­екта приносят одинаковую прибыль в размере 200 млн руб. Если не учитывать налогообложение, то одинаковаи рентабельность проектов - 20%. Но, в первом случае для финансирования проекта используются только собст­венные средства, а во втором 500 млн руб. составляют собственные средства, а 500 млн - заемные. Процентная ставка за пользование заемными средствами равна 15%. Что же в этих случаях происходит с рентабельностью собственных средств?

Для первого проекта рентабельность собственных средств равна общей рентабельности и составляет те же 20%. Для второго проекта ситуация иная. Прежде чем определить рентабельность собственных средств, мы должны вычесть из полученной прибыли средства, выплаченные за пользование заемными средствами - 75 млн руб. (15% от 500 млн руб.). Соответственно, рентабельность собственных средств будет в этом случае равна 25% (125 млн руб.: 500 млн руб. 100).

Таким образом, использование заемных средств позволило при реализации второго проекта увеличить рен­табельность собственных средств с 20 до 25%. Это приращение рентабельности собственных средств, получен­ное благодаря использованию заемных средств, носит в теории финансов название эффекта финансового рычага (левередж).

Эффект этот, как нетрудно заметить, возникает из превышения рентабельности над ценой заемных средств и в данном случае является положительным. Но вполне возможен и иной вариант - если бы цена заемных средств была не 15%, а, например, 25, то рентабельность собственных средств теперь составила бы указанные 15°/», т.е. оказалась бы ниже, чем для первого проекта, и эффект финансового рычага был бы отрицательным.

В приведенный пример можно ввести налогообложение прибыли, приблизив его к реальной действительно­сти. Тогда при ставке налога на прибыль 35% - получим следующие данные (см. табл. 9). |

Таблица 9. Влияние привлечения заемных средств на рентабельность собственного капитала

Как видим, введение налогообложения уменьшило эффект финансового рычага (на величину ставки налога на прибыль), но, тем не менее, рентабельность собственных средств осталась выше, чем в первом проекте.

2. Соотношение между собственными и заемными средствами должно создавать «налоговый щиш для собственной прибыли.

Нетрудно заметить, что в приведенном примере предполагается исключение платы за пользова­ние заемными средствами из налогооблагаемой прибыли.

По действующему российскому законодательству, как известно, такое правило распространяется на проценты по кредитам в пределах установленной Центробанком России ставки рефинансирова­ния, увеличенной на 3%. За этими пределами проценты по кредитам должны выплачиваться за счет прибыли после налогообложения, т.е. каждый процент платы за кредит утяжеляется еще на 0,35% (при действующей ставке налогообложения прибыли). Следовательно, использование заемных средств однозначно позволяет увеличивать рентабельность собственных средств до тех пор, пока плата за пользование заемными средствами ниже рентабельности проекта и не превышает лимита включения в себестоимость, установленного действующим законодательством.

Кроме того, если дли финансирования проекта используются заемные средства, то проценты, вы­плачиваемые владельцам заемного капитала, являются вычетом из прибыли до налогообложения. Сравнивая общие суммы поступлений на инвестированный капитал в фирме, использующей комби­нацию заемного и собственного капитала и фирме, применяющей только собственный капитал, об­наруживаем, что они отличаются на сумму неизъятых налогов на выплаты процентов по заемным средствам в фирме, использующей комбинацию заемных и собственных средств. Такая экономия на­блюдается в течение всей жизни проекта, увеличивая тем самым чистую приведенную стоимость про­екта на величину, называемую налоговым щитом. Величина последнего равняется ежегодной эконо­мии налогов, капитализированных по ставке равной процентной ставке по кредиту.

3. Соотношение собственного и заемного капитала должно создавать возможность для привлече­ния внешнего финансирования.

Во-первых, размер собственного вклада в финансирование проекта должен быть достаточен для того, чтобы внешние инвесторы были уверены в серьезности намерений девелопера. Определяющее значение при этом имеет даже не отношение собственного капитала девелопера к общему объему фи­нансирования, а отношение собственных средств, инвестируемых в проект, к общему объему инве­стиций девелоперской фирмы и ее собственному капиталу.

Во-вторых, предлагаемая инвестору доходность должна быть конкурентоспособна по отношению к возможным альтернативным инвестициям.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:
1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:
1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
Основные направлений использования бюджетных средств:
Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;

3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);

4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.
Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:
Институты залога недвижимости;
Ипотечный кредит;
Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.

5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.
Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):
Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости.

Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть: . органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; . организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности; . международные организации, иностранные юридические лица; . физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: . собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); . средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; . заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); . привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); . финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; . средства внебюджетных фондов; . средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; . средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся:
- средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;

Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;

Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
Благотворительные взносы и пр.

К внешним источникам финансирования относятся:

Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.

Основные направлений использования бюджетных средств:

Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;

Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;

Инженерная подготовка территорий под новое строительство.

Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных заемных и других средств.Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов Российской Федерации с учетом мнения Центрального банка Российской Федерации и министерств и ведомств Российской Федерации. Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий и других юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами.

Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.

Самофинансирование- это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:

1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.

Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.

2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.

3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4. Стройсберкассы (ССК).

Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Основной формой заемного финансированияявляется ипотечное кредитование(ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об Ипотеке):

· земельные участки, находящие в частной собственности;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в России сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.

Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:

1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.

Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.

Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:

· кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;

· кредиты с переменной процентной ставкой;

· кредиты с «шаровым» платежом;

· завершающие ипотечные кредиты;

· кредиты с участием;

· кредиты с обратным аннуитетом;

· кредиты нарастающими платежами;

· канадский ролловер.

Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансированияявляется то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.

Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м 2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.

Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

· отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;

· цены в 2-3 раза ниже цены м 2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;

· не требует постоянных ежемесячных платежей;

· денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.

Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.

На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.

Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.

К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.

Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.

К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.

Основными отличиями этого финансового инструмента от прочих можно назвать являются следующие:

Источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности.

Источних заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок.

Ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении.

Объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.

Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.

Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства.

Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.

Согласно правилам данного механизма инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Таким образом, получается, что инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент.

Форвардное финансирование, как правило, структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.

Литература:

1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах;

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;

3. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;

4. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;

5. http://www.fellton.ru/news/12617/

6. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/