И рыночная и восстановительная и. Восстановительная стоимость основных средств. Амортизация после переоценки
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).
Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
C=S*V*K*kПП*kНДС,
C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;
S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);
V - площадь объекта;
K - региональный коэффициент;
kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);
kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки
В бухгалтерском учете основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА) наряду с первоначальной и остаточной стоимостью активов выделяют также стоимость восстановительную. Напомним, что первоначальная стоимость активов - это стоимость, по который объект отражается в момент его принятия к бухгалтерскому учету. А остаточная стоимость амортизируемого объекта - это его учетная величина, уменьшенная на сумму начисленной по объекту амортизации. А что понимается под восстановительной стоимостью?
Восстановительная стоимость ОС
Восстановительная стоимость основных средств - это стоимость, по которой объект ОС учитывается после того, как по нему была произведена переоценка. Можно сказать, что восстановительная стоимость ОС — это переоцененная первоначальная стоимость основного средства. При этом не важно, уменьшилась или увеличилась в результате переоценки первоначальная стоимость основного средства.
Переоценка объектов ОС проводится для определения реальной стоимости объектов основных средств. Для этого первоначальная стоимость ОС приводится в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки (п. 41 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).
Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01).
Проводить переоценку ОС и, следовательно, определять по ним восстановительную стоимость - это право, а не обязанность организации. Однако если объекты ОС все же однажды подверглись переоценке, делать это в последующем придется регулярно, чтобы учетная стоимость ОС существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
Переоценка ОС проводится путем индексации или прямого пересчета их стоимости по документально подтвержденным рыночным ценам (п. 43 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).
Для определения восстановительной стоимости ОС могут быть использованы:
- данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
- сведения об уровне цен, имеющиеся у Росстата или других организаций;
- сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
- оценка бюро технической инвентаризации;
- заключения экспертов о восстановительной стоимости ОС.
О том, как переоценка объектов основных средств до восстановительной стоимости отражается в бухгалтерском учете организации, мы рассказывали в нашей отдельной .
Восстановительная стоимость НМА
Переоцениваться могут не только объекты основных средств, но и нематериальные активы организации.
Если по определенным группам НМА существует активный рынок, коммерческая организация на конец года может переоценивать такие группы НМА по данным этого рынка. Как и в отношении ОС, переоценка НМА может проводиться не чаще 1 раза в год (п. 17 ПБУ 14/2007).
При этом, как и основные средства, те объекты НМА, по которым было принято решение о переоценке, в последующем должны переоцениваться регулярно, чтобы их учетная стоимость существенно не отличалась от текущей рыночной стоимости (п. 18 ПБУ 14/2007).
Уровень существенности при решении вопроса о переоценке объектов ОС и НМА организация устанавливает самостоятельно и закрепляет это в своей .
При установлении размера ущерба, причиненного казенному учреждению, следует исходить из текущей восстановительной стоимости активов. Как определяется такая стоимость?
Обязательные общие требования к учету расчетов по суммам выявленных недостач, хищений денежных средств, иных ценностей, по суммам потерь от порчи материальных ценностей, другим суммам причиненного ущерба имуществу учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами в размере ущерба, определены Инструкцией № 157н .
В соответствии со ст. 220 Инструкции № 157н размер ущерба, причиненного недостачами, хищениями, устанавливается исходя из текущей восстановительной стоимости материальных ценностей на день обнаружения ущерба, под которой понимается сумма денежных средств, необходимая для восстановления указанных активов.
Порядок определения текущей восстановительной стоимости Инструкцией № 157н не установлен. При разработке такого порядка Минфин рекомендует использовать методы, аналогичные методам определения текущей оценочной стоимости (Письмо Минфина РФ от 23.12.2016 № 02‑07‑10/77576
).
Напомним, что текущая оценочная стоимость представляет собой сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи активов на дату принятия к учету. Порядок ее определения в целях оприходования на баланс учреждения объектов нефинансовых активов установлен п. 25 Инструкции № 157н
.
В частности, определение текущей оценочной стоимости производится на основе цены (подтвержденной документально или экспертным путем), действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, на данный или аналогичный вид имущества. При установлении такой стоимости комиссия по поступлению и выбытию активов, созданная в учреждении на постоянной основе, использует:
– информацию о ценах на аналогичные материальные ценности, полученную в письменной форме от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;
– экспертные заключения (в том числе экспертов, привлеченных на добровольных началах к работе в комиссии по поступлению и выбытию активов) о стоимости отдельных (аналогичных) объектов нефинансовых активов.
Порядок определения текущей восстановительной стоимости необходимо закрепить в локальном нормативном акте учреждения (например, в учетной политике). Как отразить в бюджетном учете операции по возмещению ущерба, причиненного имуществу казенного учреждения (недостача нефинансовых активов), в сумме текущей восстановительной стоимости активов?
Порядок отражения в учете операций по расчетам по суммам причиненного ущерба имуществу казенного учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами, регламентирован Инструкцией № 162н
.
В части выявленной недостачи нефинансовых активов в бюджетном учете отражаются следующие операции:
Содержание операции | Дебет | Кредит | Положения Инструкции № 162н | ||
Выявлены недостачи имущества |
|||||
| Отражены суммы выявленных недостач нефинансовых активов, отнесенных на виновных лиц | 1 209 хх 560 | 1 401 10 172 | Пункт 86 | ||
Возмещены недостачи виновными лицами |
|||||
| Отражено возмещение недостач в денежной форме: | Пункты 86 , 104 , 109 | ||||
| – в кассу учреждения | 1 201 34 510 | 1 209 хх 660 | |||
| – в доход бюджета (учреждение наделено полномочиями по администрированию кассовых поступлений в бюджет) | 1 210 02 ххх | ||||
| – в доход бюджета (учреждение является получателем бюджетных средств, за ним не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет) | 1 303 05 830 1 304 04 ххх | 1 209 хх 660 1 303 05 730 |
|||
| Отражено возмещение недостач в натуральной форме | 1 401 10 172 | 1 209 хх 660 | |||
Списаны суммы выявленных недостач |
|||||
| Списаны объекты нефинансовых активов в результате недостач: | Пункты 10 , 13 , 26 , 27 , 29 | ||||
| а) основные средства | 1 104 xx 410 1 401 10 172 | 1 101 xx 410 | |||
| б) нематериальные активы | 1 104 39 420 1 401 10 172 | 1 102 30 420 | |||
| в) материальные запасы (в том числе сверх норм естественной убыли) | 1 401 10 172 | 1 105 хх 440 | |||
| г) готовая продукция | 1 401 10 172 | 1 105 37 440 | |||
| д) торговая наценка по товарам, списанным в результате недостачи (методом «красное сторно») | 1 401 10 130 | 1 105 39 340 | |||
Сумма взысканного ущерба подлежит перечислению в доход соответствующего бюджета (п. 3 ст. 41 БК РФ ).
В казенном учреждении выявлена недостача многофунционального устройства (МФУ). Его первоначальная стоимость составила 18 000 руб., начисленная амортизация – 100%. Восстановительная стоимость МФУ определена комиссией учреждения в размере 20 000 руб. Работник, виновный в причинении ущерба, добровольно возместил недостачу путем перечисления денежных средств в доход бюджета. За учреждением не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет.
В бюджетном учете данные операции следует отразить проводками:
Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Списана стоимость МФУ в результате недостачи | 1 104 34 410 | 1 101 34 410 | 18 000 |
| Отнесена недостача МФУ на счет виновного лица (по восстановительной стоимости) | 1 209 71 560 | 1 401 10 172 | 20 000 |
| Возмещена недостача МФУ: | |||
| – отражено перечисление виновным лицом денежных средств в счет возмещения ущерба в доход бюджета | 1 303 05 830 | 1 209 71 660 | 20 000 |
| – отражены расчеты между казенным учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформленные извещениями (ф. 0504805) | 1 304 04 410 | 1 303 05 730 | 20 000 |
В казенном учреждении выявлена недостача специальной одежды на сумму 4 000 руб. Восстановительная стоимость спецодежды определена комиссией учреждения, она равна балансовой (4 000 руб.). Сумма недостачи возмещена виновным лицом в натуральной форме.
В учете казенного учреждения данные операции отразятся следующими корреспонденциями счетов: Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.
Предприятия, участвующие в производственном процессе, имеющие срок полезного действия свыше одного года. Основные средства в процессе использования изнашиваются. Величина износа ОС частично переносится в себестоимость выпускаемой продукции.
Для измерения величины объема основных фондов используются только натуральные физические единицы. Это, к примеру, единицы оборудования, квадратные метры и т.п. позволяет определить степень изнашивания основных фондов, дает полную динамику его практического использования в течение всего полезного срока действия.
Так, первоначальная оценочная стоимость формируется из фактических затрат, полученных на момент приобретения. Она остается неизменной и постоянной в течение всего срока своего полезного действия и может пересматриваться только при переоценке, либо изменяться в случае модернизации или произведенного капитального ремонта.
Восстановительная стоимость - это количественная сумма затрат в виде амортизационных отчислений, которая необходима для восстановления изношенных объектов, рассчитанная с учетом всех реально действующих строительных норм, нормативных расценок, а также рыночной стоимости материальных ресурсов и нужных трудозатрат.
Восстановительная стоимость ОС может быть полной или за минусом начисленного износа. Так, полная восстановительная стоимость рассчитывается, исходя из результатов с учетом начисленных Она учитывает также и физическое, и моральное устаревание (износ) ОС. Физический износ предусматривает снижение первоначальной стоимости в результате ухудшения физических характеристик или частичной потери характеристик под воздействием природных факторов. Данный может доходить от 1 до 5% от стоимости первоначальной оценки ОС. Моральный износ предусматривает снижение первоначальной стоимости от 3 до 5% вследствие повсеместного внедрения на производственном рынке новых моделей оборудования и отдельных узлов.
Такая оценка является унифицированной и сопоставимой в разные периоды использования, позволяющей произвести анализ для последующих объемов вложений денежных средств для их полного воспроизводства или обновления. Причем это также дает возможность наиболее точно рассчитать производственные затраты на выпуск и последующую реализацию продукции, объективно рассчитать стоимость ОС в случае их последующей передачи в аренду и многое другое. В сравнении с первоначальной, восстановительная стоимость может изменяться и в большую, и в меньшую сторону. Эти изменения зависят от направленности цены на производство монтажных работ, от производительности и транспортных расходов. Восстановительная стоимость за минусом износа исчисляется путем умножения на полную восстановительную стоимость с учетом проведенной переоценки.
И последнее. Остаточная же стоимость - это часть стоимости, которая не вошла в себестоимость продукции в виде амортизации.
Исходя из этого, восстановительная стоимость основных средств равна сто-имости их последующего обновления. Причем величина суммы отклонения этой стоимости от их первоначальной оценки во многом зависит от темпов роста научно-технического прогресса, внедрения инноваций и уровня инфляции.
